Diagnostic smart building : par où commencer dans un bâtiment existant

La plupart des bâtiments qui deviendront « intelligents » existent déjà. Ils ont une chaufferie, parfois une GTB vieillissante, des compteurs, des tableaux électriques, des occupants avec leurs habitudes et leurs plaintes. Avant d'acheter le moindre capteur, un diagnostic smart building permet de savoir ce qui est déjà en place, ce qui manque, et où se trouvent les gains les plus rapides.

Ce guide propose une méthode en six étapes, applicable à un immeuble de bureaux, un établissement scolaire, un bâtiment de santé ou un site logistique.

Pourquoi commencer par un diagnostic

Sans diagnostic, on risque d'installer des capteurs dont les données ne servent à rien, de doubler des mesures déjà disponibles dans la GTB, ou de choisir une technologie qui ne passe pas dans le bâtiment. Le diagnostic répond à quatre questions :

1. Qu'est-ce qui existe ? Équipements, systèmes de gestion, compteurs, réseaux.
2. Que sait-on déjà ? Consommations, plaintes, incidents, données disponibles.
3. Que faut-il mesurer en plus ? Et où.
4. Quelles actions prioritaires ? Avec leurs gains attendus et leurs prérequis.

Il sert aussi à préparer les obligations réglementaires : le décret BACS pour les systèmes de chauffage ou de climatisation de plus de 70 kW, et le dispositif éco-énergie tertiaire, qui fixe aux activités tertiaires d'au moins 1 000 m² des objectifs de réduction de la consommation d'énergie finale d'au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à 2010, avec une déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT. Voir notre article sur le décret BACS et l'article décret tertiaire et sous-comptage multicircuit.

Étape 1 : l'inventaire de l'existant

Faites le tour du bâtiment avec l'exploitant et relevez :

• Les systèmes de gestion : GTB ou GTC, superviseur, automates, marque et âge, protocoles (BACnet, Modbus, LON, KNX, propriétaire), accès à la programmation.
• Les équipements techniques : chaudières, pompes à chaleur, groupes froids, centrales de traitement d'air, éclairage, avec leurs interfaces de communication.
• Les compteurs : électricité (compteur Linky, compteur PME-PMI ou ICE), sous-compteurs, eau, gaz, énergie thermique, et leurs sorties (impulsions, M-Bus, Modbus, TIC).
• Les réseaux : réseau informatique disponible pour la gestion technique, armoires, prises, couverture 4G dans les locaux techniques.
• Les documents : plans, schémas électriques, dossier des ouvrages exécutés, contrats de maintenance.

Cet inventaire révèle souvent des ressources inexploitées : un automate qui sait communiquer en Modbus mais n'est relié à rien, des compteurs à sortie impulsion jamais raccordés.

Étape 2 : les données déjà disponibles

Avant de mesurer, exploitez ce qui existe :

• Factures et courbes de charge du fournisseur d'énergie ou du gestionnaire de réseau.
• Historiques de la GTB, même partiels.
• Registres de maintenance et d'interventions.
• Plaintes des occupants : trop chaud, trop froid, air confiné, bruit, éclairage.
• Taux d'occupation connus : badges, réservations de salles.

Une simple courbe de consommation électrique au pas horaire révèle souvent la consommation de nuit et de week-end, premier gisement d'économie dans beaucoup de bâtiments tertiaires.

Étape 3 : le confort et les usages

Le smart building ne se résume pas à l'énergie. Échangez avec les occupants et les responsables de site : quelles salles sont inconfortables, à quelles heures, quels espaces sont sous-utilisés, quels incidents reviennent (fuites, pannes de ventilation, locaux techniques trop chauds). Ce volet oriente la campagne de mesure vers les vrais problèmes. Notre page surveillance de la qualité de l'air intérieur et la solution occupation des espaces détaillent ces usages.

Étape 4 : la campagne de mesure temporaire

Des capteurs sans fil sur pile, posés pour quelques semaines, complètent les données manquantes sans travaux.

Question	Mesure	Exemple de matériel
L'air des salles est-il renouvelé ?	CO2, température, humidité	Milesight AM103
Quels usages consomment l'électricité ?	Courant par départ	Milesight CT10x
Quelle est la consommation globale au pas fin ?	Index du compteur électronique	Watteco Flash'O ou Watteco TICS'O
Les espaces sont-ils occupés ?	Présence, occupation de zones	Milesight VS121
Les locaux techniques dérivent-ils ?	Température, fuite d'eau	Milesight EM300-ZLD

Le Flash'O lit le voyant d'impulsions d'un compteur électronique existant ; le TICS'O lit la sortie de téléinformation des compteurs Enedis (Linky, PME-PMI, CBE, CJE, ICE) et peut fournir une courbe de charge au pas de 10 minutes. Ces deux solutions s'installent sans intervention sur le circuit électrique. Le CT10x se pose par pince ouvrante, sans coupure, mais dans un tableau électrique : la pose relève d'une personne habilitée. Pour le choix détaillé, voir notre article capteur de courant LoRaWAN.

Quatre à six semaines de mesure couvrent en général des périodes d'occupation variées. Pour le chauffage, une campagne pendant la saison de chauffe est plus parlante.

Étape 5 : la couverture radio et le réseau

Si le projet s'appuie sur des capteurs sans fil, vérifiez la couverture avant de généraliser. Un testeur comme le Watteco Netw'O mesure le RSSI, le rapport signal sur bruit et le nombre de passerelles qui reçoivent ses trames, en liaison montante et descendante, et exporte un rapport localisé depuis l'application smartphone. Une mini passerelle comme la Milesight UG63 suffit souvent pour la campagne de mesure. Notre article sur l'étude de couverture LoRaWAN détaille la méthode.

Côté réseau filaire, identifiez où la GTB et les passerelles pourront être raccordées, et si un réseau séparé du réseau bureautique est disponible.

Étape 6 : l'analyse et le plan d'actions

Le diagnostic se conclut par un document court et hiérarchisé :

1. Les constats : consommations hors horaires, salles mal ventilées, espaces sous-occupés, équipements non supervisés.
2. Les actions sans investissement : réglage des horaires de chauffage et de ventilation, consignes, programmation de l'éclairage.
3. Les actions d'instrumentation : capteurs permanents, sous-comptage, intégration à la GTB.
4. Les actions de pilotage : régulation par zone, ventilation selon le CO2, chauffage selon l'occupation.
5. Les prérequis : réseau, passerelles, mise à jour de la GTB, conformité au décret BACS.
6. Le calendrier et les indicateurs de suivi.

Pour la mise en œuvre, voir notre article intégrateur GTB : rôle, cahier des charges et choix et notre guide plateforme IoT pour bâtiments.

Exemple : un immeuble de bureaux des années 1990

Prenons un immeuble de bureaux de quatre niveaux, chauffé par une chaudière gaz, avec une centrale de traitement d'air par étage et une GTC d'origine dont plus personne ne maîtrise la programmation. Les occupants se plaignent de salles de réunion étouffantes l'après-midi.

• Inventaire : la chaudière dispose d'une interface Modbus non utilisée ; le compteur électrique général est un compteur PME-PMI avec sortie de téléinformation ; les tableaux d'étage n'ont aucun sous-comptage.
• Données existantes : la courbe de charge montre une consommation de nuit élevée, qui suggère des équipements laissés en marche.
• Campagne de mesure : capteurs CO2 dans les salles de réunion, capteurs de courant sur les départs des centrales de traitement d'air et de l'éclairage, interface TIC sur le compteur général, pendant cinq semaines.
• Constats : les centrales de traitement d'air fonctionnent la nuit et le week-end ; deux salles dépassent régulièrement les seuils de CO2 recommandés l'après-midi.
• Plan d'actions : correction immédiate des horaires de ventilation, ventilation selon le CO2 dans les salles concernées, intégration de la chaudière et des sous-compteurs dans une supervision, étude de la mise en conformité de la GTC au regard du décret BACS.

Ce type de résultat est fréquent : une partie des gains vient de simples réglages, et l'instrumentation sert ensuite à les maintenir dans le temps.

La grille de diagnostic

Domaine	Questions clés	Sources
Énergie	Où part l'énergie, quand, pour quels usages ?	Factures, courbe de charge, sous-comptage
Confort	Quelles zones sont en inconfort, à quelles heures ?	Plaintes, capteurs de température et CO2
Qualité de l'air	Le renouvellement d'air est-il suffisant ?	Capteurs de CO2
Occupation	Les espaces sont-ils utilisés à la hauteur de leur surface ?	Réservations, capteurs d'occupation
Eau	Y a-t-il une consommation de nuit ?	Index de compteur, détecteurs de fuite
Supervision	Qui reçoit les alarmes, et que deviennent-elles ?	GTB, procédures d'astreinte
Systèmes	Les automates sont-ils communicants et accessibles ?	Inventaire, documentation
Réglementaire	Décret BACS, décret tertiaire : où en est le site ?	Puissances installées, déclarations OPERAT

Les erreurs fréquentes

• Commencer par la technologie au lieu des questions à résoudre.
• Mesurer trop peu de temps, ou pendant une période non représentative (vacances, intersaison).
• Oublier l'exploitant : c'est lui qui fera vivre le système et connaît les défauts du bâtiment.
• Produire un rapport sans priorités : un diagnostic utile tient en quelques actions classées.

Notre accompagnement

Nous pouvons vous aider à préparer la campagne de mesure : choix des capteurs, préconfiguration de la passerelle, décodeurs et tableau de bord, puis retrait ou maintien des capteurs pour l'exploitation. Le détail est sur nos pages Services et Solutions. Pour la liste des capteurs par usage, voir notre guide quels capteurs pour un smart building et la page sous-comptage énergétique.

Questions fréquentes

Votre bâtiment

Décrivez-nous votre bâtiment, ses équipements et vos priorités : nous vous proposons les capteurs et la passerelle pour une campagne de mesure sous 24 h ouvrées, ou contactez-nous.